Türk hukukunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme olduğu ve taşınmaz satışını da içerdiği için resmi biçimde yapılması zorunludur. Hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, 6098 sayılı Kanunda açıkça düzenlenmemiş olup, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma özel nitelikte bir sözleşme türüdür. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme niteliğindedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Böylece malik arsasını değerlendirerek ayrıca para ödemeksizin bağımsız bölüm veya bağımsız bölümler elde etmekte; yüklenici ise, devredilen ya da devri taahhüt edilen payları üçüncü kişilere satmak suretiyle hem inşaatı tamamlamak için sermaye hem de kâr elde etmektedir.

1. TAPU SİCİLİNİN AÇIKLIĞI VE TAPUYA GÜVEN İLKESİ

Medeni Kanunumuzda düzenlenen tapu sicili sistemi, taşınmaz malikinin ve taşınmazlar üzerindeki diğer ayni hakların sahiplerinin bilinmesini mümkün kıldığı gibi taşınmazın alacaklıya teslim edilmeden yapılacak bir kayıtla rehnedilmesi imkânını da verir. Böylece bir taraftan taşınmazlarla ilgili işlemlerde kamuya açıklık ve buna bağlı güven sağlanmış, diğer taraftan taşınmazı elden çıkarmadan kredi elde edilmesi imkânı sağlanmış olur.

Taşınmaz üzerinde ayni hak kazanılması, bu ayni hakkın taşınmaza ait sayfaya tescil edilmesine bağlıdır. Tescil, tapu kütüğünde taşınmaza ait sahifeye, o taşınmaz üzerindeki ayni hakların yazılmasını ifade eden özel, teknik bir deyimdir ve tescil, ayni hakkın kazanılması için kurucu bir unsurdur. Başka bir anlatımla taşınmazlar üzerindeki ayni haklar ancak tapu siciline tescille doğar.

Nitekim 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması” başlıklı 705. maddesinin birinci fıkrasında; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.”. Aynı Kanunun 1022/1. maddesinde de; “Ayni haklar kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır” düzenlemesi bulunmaktadır. Ayni hakların sıralarını ve tarihlerini tescile göre alacağı ifadesi, yevmiye defterine kayıt tarihini ifade eder. Prensip itibarıyla tescil yapılmadıkça ayni hak kazanılmaz. Bu durum TMK' nın 1021. maddesinde; “Kurulması kanunen tescile tâbi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz” şeklinde ifade edilmiştir. Fakat bu prensibin bazı istisnaları bulunmakta olup, bu istisnai hâllerde tescil sadece doğmuş hakkı kamuya açık hâle getirir.

Tapu sicil kurumunun amacı taşınmaz üzerindeki herkese karşı ileri sürülecek ayni hakları açıklamak olup, bu sicilin kamuya açık yani ilgili kişilerin incelemesine açık olması gereklidir. Bu nedenle TMK' nın 1020. maddesi; “Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez." hükmünü haizdir. Tapu sicillerinin, taşınmazlar üzerindeki ayni hakları doğru ve gerçeğe uygun olarak kamuya yansıttığı herkesçe kabul edilir. TMK' nın 1020. maddesinden anlaşılacağı üzere ilgisinin olduğunu inanılır kılan her kişi, kamuya açıklık prensibine dayanarak tapu sicilinde inceleme yapabilir. İlgili her kişi tapu sicilini inceleme imkânına sahip olup sicildeki kaydı görebileceği için bu olanağı kullanmayanlar gerekli özeni göstermiş olmayacağından hiç kimse sicilde var olan bir kaydı bilmediği konusunda iyiniyetli olduğunu ileri süremez.

Bununla birlikte; tapu sicilindeki kayıtlara iyiniyetle dayanarak aynî hak edinen kimsenin de bu edinimi korunur. Hatta o taşınmaz üzerinde böyle bir hakkın mevcut olmadığı sonradan anlaşılsa veya tapudaki tescilin doğru olmadığı sonradan ortaya çıksa bile o hak yine de geçerli bir şekilde edinilmiş olur. Bütün bunlar tapu sicilinin açıklık işlevinin gereğidir. Tapu sicili, tapuya kayıtlı olan taşınmazlarda, zilyetliğin taşınırlardaki işlevine benzer bir işlev ifa eder. Bunun içindir ki, iyiniyetli kişiler tapu sicilindeki kayıtların doğruluğunu araştırmak zorunda değildir. Açıklık işlevinin bir başka sonucu daha vardır, o da tapu sicillerinin yıllarca sonra dahi taşınmazlar üzerindeki aynî hakları ispata yarayan en güvenilir kanıt (delil) olmasıdır. Örneğin tapu sicilinde malik olarak gözüken kimseden bu hakkın varlığını ispat etmesi istenemez. Tapu sicilindeki tescil, hakkın hâlen dahi mevcut olduğuna karine oluşturur. İspat yükü bunun aksini iddia edene düşer. Bu ise, ancak tapu sicilinin düzeltilmesi davasının açılması yoluyla olur. Bu davaya tapu iptali ve tescil davası da denilmektedir.

TMK m. 1023 hükmüne göre, “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur”; yani bu kişinin kazanımı geçerli olur. İşte güven ilkesi veya daha açıklıkla “tapu siciline güven ilkesi” bu korumayı ifade eden ve düzenleyen ilkedir. Başka bir deyişle güven ilkesi, bir bakıma tescilin olumlu hükmünün bir sonucudur.

Güven ilkesi, tapu kütüğündeki bir tescile iyiniyetle dayanılarak bu tescilden anlaşılan mahiyet, kapsam ve sırada bir ayni hak kazanılması ve bu kazanımın herkese karşı korunması demektir. Güven ilkesi, tapu kütüğünün iyiniyetli üçüncü kişilere karşı fiilî durumu, maddi hukuk bakımından aynî hak durumunu tam olarak yansıttığının ve doğru olduğunun kanun tarafından kesin bir karine olarak kabul edildiğini gösterir. Bunun içindir ki tescilsiz doğmuş olan aynî haklar ile geçerli bir sebep olmaksızın terkin edilen hakların varlığı, iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Aynı şekilde, tescilin geçerli olmadığı veya haklı bir sebebe dayanmadığı ya da hak sahibinin tapu kütüğünde gösterilenden başka birisi olduğu iddialarının da kütüğe iyiniyetle güvenenlere karşı ileri sürülmesine imkân yoktur. Bunun içindir ki, taşınmazlar üzerindeki aynî hakların, hak sahibi olmayan bir kimseden kazanılması, güven ilkesine dayanılmak suretiyle mümkün olabilmektedir.

O hâlde güven ilkesi, tapu sicilinin sadece ona iyiniyetle güvenenler hakkında kesin olarak doğru kabul edildiği anlamına gelmektedir. Tapu sicilinin içeriği fiili duruma uymasa, içindeki işlemler maddi hukuk bakımından geçerli olmasa bile, sicile güvenerek iyiniyetle hak kazananlara karşı durum böyledir. Güven ilkesinin amacı, tapu kütüğüne iyiniyetle dayanarak aynî hak kazananları korumak olup, güven ilkesinden ancak tapu siciline dayanarak ayni hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişiler yararlanır. Aynî hak kazanmamış olan üçüncü kişilerin güven ilkesiyle korunmasından söz edilemez.

Tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hâllerde manevi büyük değer taşıyan aynî hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyiniyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.

2. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GERİYE ETKİLİ FESHİ YA DA GEÇERSİZLİĞİNİN TESPİTİ

Borçlunun temerrüdü hâlinde alacaklının seçimlik haklarını düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 125/2. maddesinde; "Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatını isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir" denilmektedir.

Görüldüğü üzere TBK' nın 125/2-son maddesi gereğince borçlunun temerrüdü hâlinde borcun ifasını ve gecikme tazminatını isteme hakkını seçmeyen ve borcun ifası ile gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek borcun ifa edilmemesinden doğan zaranını istemek hakkını seçmeyen alacaklı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Sözleşmeden dönmeye ilişkin irade beyani, tek taraflı bozucu yenilik doğuran haklardan olup karşı tarafa ulaşmasıyla hüküm doğurur. Seçimlik hakkın kullanılmasından sonra rızayı ifsat eden herhangi bir sebep olmadıkça artık bundan tek yanlı dönülemez. Dönme açıklamasına değer verilebilmesi, dönme iradesinin karşı tarafa ulaştırıldığının ispatına bağlıdır. Ani edimli sözleşmelerde, sözleşmeden dönme kural olarak geriye etkili sonuç doğurur. Geçici sürekli karmaşığı eser sözleşmesinin bir türü olan inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla olsa dahi işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi hâlinde olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda TMK 'min 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmeden dönmenin ileriye etkili sonuç doğuracağı 25.01.1984 tarihli 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş bulunmaktadır.

Eser sözleşmesinin bir türü olan inşaat sözleşmeleri de ani edimli sözleşmelerdendir. Bu bakımdan yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi hâlinde uyuşmazlığın kural olarak TBK'nın 123, 124 ve 125. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden geçerli olmaları noterden düzenleme şeklinde yapılmalarını zorunlu kıldığı gibi sona ermeleri de bedeli nakit olarak kararlaştırılan eser sözleşmelerinden farklıdır. Yine aynı nedenle yani arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini içerdiği ve sonucu itibarıyla tapuda bu sözleşmeye göre yapılan devirlerin iptal edilip kayıtların arsa sahibine dönmesi sonucunu doğuracağından tek taraflı irade beyanı ve bunun karşı tarafa ulaşmasıyla dönme-feshin hukuki sonuçlarını doğurması mümkün değildir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tarafların dönme-fesihte anlaşmaları yani iradelerin uyuşması ile sona erer ise de, tarafların anlaşamamaları hâlinde ancak mahkemeden dönme-fesih kararı alınması zorunludur. Bir başka deyişle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa payının devrini içermesi nedeniyle karşı tarafın kabulü yoksa tek taraflı feshedilemez, feshe hâkim karar verir, yani bu sözleşmeler ancak taraf iradelerinin birleşmesi ile ya da mahkeme kararı ile feshedilebilirler.

Uygulamada sıkça rastlanılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yasada belirlenen şekle uygun olarak yapılması zorunludur. Türk Medeni Kanunu'nun "Hukukî işlem” başlıklı 706. maddesi, "Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır” şeklindedir. TBK'nın 237. maddesinde "Akdin şekli” başlığı altında, taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesine göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3. ve 89. maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce resen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir. Anılan düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin bir yükümlülüğü (mülkiyetin nakline yönelik vaadi) içerdiğinden, bu tür sözleşmelerin noterde resen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.

Ancak Yargıtay şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olanı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelere geçerlilik tanımaktadır. Şekil zorunluluğunun birinci istisnası; "Sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini (bina meydana getirme borcunu) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibinin artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyecek olmasıdır." Zira böyle bir davranış TMK' nın 2. maddesinde tanımlanan "Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz" kuralına aykırı düşer. İkinci istisnası ise, “Sözleşmeyle yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan taşınmazın devrine ilişkin yüküm, taşınmaz tapuda yükleniciye devredilerek gerçekleşmişse, başlangıçta geçersiz olan sözleşmenin geçerli hâle gelmesidir." Zira karma nitelikteki sözleşmenin diğer kısmı, yani "inşaat sözleşmesi" zaten biçim koşuluna bağlı değildir. Gerek edimlerin karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmesi ve gerekse şekil koşuluna uyulmadan yapılan sözleşmeye rağmen, arsa payının tapuda yükleniciye geçirilmesi hâlinde şekil eksikliğinin ileri sürülmemesi kuralı, dayanağını Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararının gerekçesinden almaktadır. Nitekim Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararında belirtildiği üzere, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ancak Yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilmeyecektir, bununla beraber bazı istisnaî hâllerin gerçekleşmesi durumunda, TMK' nın 2. maddesi gereğince zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde yapılmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de tarafları bağlayıcı nitelikte olabilmektedir. Öngörülen bu şekle uymaksızın imzalanan sözleşmelerin sonradan geçerlilik kazanması için ya tapuda pay devrinin yapılmış olması ya da ifanın tamamlanmış olması gerekir. Yine, şekil bakımından geçersiz olan bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılan karşılıklı ve kısmi ifada da tarafların yaptıkları sözleşme ile bağlı oldukları kabul edilmelidir.

Diğer taraftan TMK m. 692'de, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Ancak bunun aksi oy birliği ile kararlaştırılabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile sözleşmeye konu taşınmaz üzerine bina inşaatı yapılması söz konusudur. Bunun da olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi niteliğinde olduğu tartışmasızdır. Ayrıca bu şekilde, paylı mal arsa niteliğinden çıkıp, üzerinde Kat Mülkiyeti Kanununa tabi bağımsız bölümlerin bulunduğu ana taşınmaza dönüşmekte ve paylı malın özgülendiği amaçta da değişiklik oluşmaktadır. Bu tür bir değişikliğin paylı malın bütününü kapsadığı da dikkate alındığında TMK m. 692 'deki şartların tamamının bulunduğu sonucuna varılır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin TMK' nın 692. maddesi gereğince bütün paydaşların kabulü ve uygun irade beyanları ile yapılması gerekir. Tüm paydaşların aynı anda sözleşmeyi imzalamaları zorunlu değilse de, makul süre içinde paydaşlardan bir veya birkaçı ile yapılan sözleşmeye icazet vermeleri yahut ek sözleşmelerle asıl sözleşmeye katılmaları zorunludur. Tüm paydaşların katılmadığı veya icazet vermediği sözleşme geçersizdir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, TMK' nın 692. maddesi uyarınca sözleşme konusu inşaatın yapılacağı arsanın tüm maliklerinin katılımı ile yapılmamış ve diğer arsa sahiplerinin tamamı ile de ayrıca usulüne uygun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmemiş olması nedeniyle yapıldığı tarihte geçersiz ise de; sözleşmeye katılmayan arsa sahiplerinin hissesinin yüklenici veya diğer arsa sahiplerince ortaklığın giderilmesi davası veya tapuda yapılan işlemle satın alınmış olması durumunda sözleşme geçerli hâle gelecek ve sözleşmenin geçersizliği ileri sürülemeyecektir.

3. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GERİYE ETKİLİ FESHİ VEYA GEÇERSİZLİĞİNİN TESPİTİ HALİNDE ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN HUKUKİ DURUMU

Türk Borçlar Kanununun 97. ve 479/1. maddesi hükümlerince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin borcu ancak yüklenicinin işi tamamlayıp, arsa sahibine teslim etmesi ile muaccel hâle gelir. Fakat arsa sahibi bazen arsa paylanını devir borcunu yüklenici inşaatı tamamlamadan önce yerine getirerek yükleniciye devretmekte, tapuda malik olarak görünen yüklenici de inşaatın finansmanını sağlamak amacıyla müstakbel bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarını veya tesis edilen kat irtifak tapusuyla bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmaktadır.

Yüklenicinin tapu sicilinde malik olarak görünmesi, arsa sahibinin borcunu başlangıçta yerine getirerek arsa paylarının tamamını veya belli bir kısmını tapuda yükleniciye devretmesi durumunda olabileceği gibi; arsa paylarının inşaatın yapıldığı ölçüde kısım kısım yükleniciye devredilmesi (kademeli devir) hâlinde de söz konusu olabilir. Başka bir şekilde ifade etmek gerekirse, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde iş bedelinin peşin ödemesi, yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümlerin tapularının ya da arsa paylarının yükleniciye devri suretiyle gerçekleştirilmesidir. Bu durumda arsa sahibi de güvenceyi, tapuda yükleniciye devrettiği tapu paylarına ipotek tesis ettirmek veya sözleşmeyi şerh ettirmek şeklinde sağlamaktadır. Nitekim kişisel haklarda şerhleri düzenleyen TMK' nın 1009. maddesinde; "Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir." hükmüne yer verilmiştir.

Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alışverişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu kapsamda bir tanımlama yapmak gerekirse, iyiniyetten maksat "hakkı doğumuna engel olacak bir hususun, hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir". Anılan ilke Türk Medeni Kanunu'nun 3. maddesinde; “...Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz" şeklinde genel hüküm olarak düzenlenmiş; tapulu taşınmazların el değiştirmesi hâlinde ise aynı Kanun'un 1023, maddesinin özel hükümleri getirilmiştir. Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinde; "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” hükmü öngörülmüştür. Bu maddeye göre, tapu kaydında adı yazılı kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi mümkün olmayan iyiniyetli üçüncü kişinin iktisabı korunur.

TMK' nın 1023. maddesinin uygulanması için aşağıdaki şartlar gerçekleşmelidir:

a) Koruma sadece üçüncü kişiler içindir: Böylece, adına yolsuz tescil bulunan kimse ve külli halefleri için tescilin olumlu hükmü cereyan etmez. Yani tescil, hükümsüz bir hak kazanmayı geçerli hâle getirmez. Yolsuz tescille hak sahibi gözüken kişi ölse, tescilin yolsuzluğu onun mirasçılarına karşı da ileri sürülebilir.

b) Koruma sadece sicil kaydına dayanan kazanımlar içindir: Kütükteki tescil ancak üçüncü kişilerin kazanmalarına dayanak olabilir. Bununla birlikte kütükteki kaydın plan ve belgeler ile tamamlandığı hallerde (TMK m. 719/2, 787/2, 1022) bu belgeler de üçüncü kişinin kazanmasına dayanak teşkil edebilir. Aynî hakkı kazanan kimsenin kendisinin sicili incelemiş olmaması sicildeki kayda dayanmasına engel olmaz.

c) Koruma sadece ayni hak kazanılması içindir: Üçüncü kişilerin sicildeki yolsuz kayda dayanan kazanmalarından sadece ayni hak kazanımları korunur. Ancak ayni hakkın kazanılma sebebinin ne olduğunun önemi yoktur. Kamulaştırma, mahkeme kararı olabileceği gibi satış, cebri icra vb. olabilir. Sicil kaydına dayanarak kişisel hak kazanılması korumadan faydalanamaz. Tapu sicilindeki yolsuz tescile dayanarak TMK m. 1023 uyarınca ipotek hakkı kazanılabilir. Fakat şayet ipoteğin teminat altına aldığı alacak geçerli değilse veya başkasına devredilmiş ise, TMK m. 1023'e dayanarak alacağı ve buna ilişkin ipoteği kazanmak mümkün olmaz.

d) Üçüncü kişinin kazanması iyiniyetle olmalıdır: Üçüncü kişi yolsuz kayda dayanarak aynî hak kazanırken, tescilin yolsuzluğunu bilmemeli ve bilecek durumda olmamalıdır (TMK m. 3). İyiniyetin ispatı TMK m. 3'teki esaslara tabidir. Fakat "Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez" hükmünü getiren TMK m. 1020'nin son cümlesi, bu konuda özel bir önem taşır. Aranan iyiniyet tescil esnasında, daha doğru bir ifade ile tescil talebinin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Tescil esnasında iyiniyetli kişi, kazanıma dayanak olan kaydın yolsuz olduğunu sonradan öğrense, bu öğrenme kazanmasını etkilemez. Üçüncü kişinin iyiniyetle hakkı kazanmasından sonra ondan hak kazanacakların da iyiniyetli olup olmamaları artık önem taşımaz.

e) Üçüncü kişinin ayni hak kazanması için gerekli diğer kurucu unsurlar geçerli olmalıdır: Şayet üçüncü kişi adına yapılan tescilin hukuki sebebi geçerli değilse veya tescil talebinde bulunan kişi ayırt etme gücünden yoksun ya da tasarruf yetkisine sahip değilse üçüncü kişi adına yapılan tescil de ayrıca yolsuz olacağı ve bu sebeple üçüncü kişi ayni hakkı kazanmış olmayacağı için, üçüncü kişinin iyiniyetinin korunması da söz konusu olmaz. Eğer taşınmaz özel mülkiyete elverişli değilse, bu taşınmaz tapuya kaydedilmiş olsa bile bu kayda dayanarak mülkiyet kazanılamaz.

TMK' nın "İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1024. maddesi; "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir."  hükmünü içermekte olup, bu madde ile de iyiniyetli olmayan kimsenin iktisabının korunmayacağına vurgu yapılmıştır. TMK' nın 1023. maddesi iyiniyetle mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korurken; tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. madde ile de iyiniyetli olmayan üçüncü şahısların kazanımı hükümsüz sayılmıştır.

Görüldüğü üzere gerçek hak durumuna uymayan tescil "yolsuz tescil" olup, bu yolsuzluk tescilin kurucu unsurlarındaki sakatlık sebebiyle tescilin yapıldığı andan itibaren mevcut olabileceği gibi, sakat bir terkin ya da tadilden dolayı da olabilir. Yolsuz tescile taraf olarak katılanlar ve iyiniyetli olmayan üçüncü kişiler tapuya güven ilkesinden yararlanamazlar, yolsuz tescile dayanarak hak kazanamazlar. İyiniyetli olmayan üçüncü kişiler, geçerli olmadığını bildikleri veya bilmeleri gerekli olan bir tescille hak sahibi olarak görünen kişiden bir aynî hak kazanamazlar.Türk Medeni Kanunu'nun 1025/1. maddesine göre bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Fakat iyiniyetli bir üçüncü kişi bu yolsuz tescile güvenerek düzeltmeden önce bir aynî hak kazanmışsa, onun bu kazanımı TMK' nın 1025/2. maddesi gereğince saklı tutulmuştur.

YARGITAY 2024/1 E. 2025/2 K. SAYILI İÇTİHADİ BİRLEŞTİRME KARARI İLE; Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden ve yüklenicinin de arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması yahut ipotek tesis etmesinden sonra, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenip dinlenmeyeceğine, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunup korunmayacağına ilişkin 16.05.2025 tarihinde önemli bir karar vermiştir. Kararda;

"...Özel Dairenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin sözleşme düzenlendikten sonra yükleniciye yaptığı taşınmaz devrinin avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde istenebileceği, yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması durumunda üçüncü kişilerin TMK' nın 1023. maddesinden yararlanamayacakları ve iyiniyet savunmasında bulunamayacaklarına dair yerleşik içtihadından dönülmek suretiyle; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde, üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayni hak edindikleri iddialarının dinlenmesi mümkün olup, yapılan delil değerlendirmesi sonucu üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatlanmamış olması hâlinde iyiniyetin varlığı kabul edilerek iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iktisap anında iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine karar verilmiştir..." belirtilmiştir.

NİHAİ OLARAK; Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceği artık Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı ile sabit hale gelmiştir.

 

 

 

 

Davalarınızda uzman avukattan yardım almak hukuki açıdan sizi koruyacaktır. Detaylı bilgi için bize ulaşabilirsiniz.

Bu sitede yer alan yazılar sadece bilgilendirme amaçlıdır. Bu yazılardan kaynaklı herhangi bir sorumluluğumuz bulunmamaktadır.